Egyre több fiatal venne lakást érdemi önerő nélkül

A leginkább támogatott fiatalok akár önerő nélkül is tudnak lakást vásárolni, de aki nem vállal röghöz kötést, vagy szingli, annak nagyon nehéz a rajt – írta a Telex egy tavaly decemberi összeállításban. A Money.hu elemzése most arról szól, hogy egyre több magyar fiatal vásárol ingatlant alacsonyabb önerővel. Mindez a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb statisztikáiból derül ki.

A fő számok

Az új lakáshitel-szerződések több mint fele már 50 százalék feletti hitelfedezeti mutatóval (HFM) jön létre. A 18–30 év közötti fiatalokra a legjellemzőbb, hogy magas HFM-mel vesznek fel lakáshitelt, ami azt jelenti, hogy gyakran kevesebb saját pénzt (önerőt) tudnak betenni a vételárba, és a banktól felvett hitel összege viszonylag magas az ingatlan értékéhez képest.

A lakáshitel-felvétel általános szabályai szerint a bankok legfeljebb az ingatlan piaci értékének 80 százalékát finanszírozhatják, vagyis jellemzően legalább 20 százalékos önerőt kell biztosítania a vásárlónak.

Ez az összeg egy 40 millió forintos lakásnál például 8 millió forintot jelent – ami sok esetben hosszú évekig tartó megtakarítást igényel. Azonban vannak kivételek, 2024. január óta az elsőlakás-vásárlóknak, 2025 januárjától pedig a meghatározott zöld feltételeknek megfelelő hitelek esetén is elérhetővé vált a magasabb, 90 százalékos HFM limit.

Az MNB statisztikája alapján decemberben a fiatalok által kötött új lakáshitel-szerződések közel 68 százalékánál a hitel összege több volt, mint az ingatlan árának a fele. Sőt a hitelszerződések több mint 5 százalékánál a felvett hitel összege még ennél is magasabb volt: meghaladta az ingatlan értékének a 80 százalékát.

Pótfedezetet tessék!

Amennyiben a szükséges önerő előteremtése nehézséget okoz, vagy a maximális finanszírozáshoz még így sem elegendő, megoldás lehet a pótfedezet bevonása. Ez azonban elég para, vagy kell egy rokon, aki azért vállal kockázatot, hogy a fiatal el tudjon indulni, vagy ha valakinek van kellő saját ingatlanparkja, akkor megkérdőjelezhető az egész eladósodás indokoltsága.

Mindenesetre a pótfedezet lényege, hogy a megvásárolandó ingatlan mellé egy vagy több másik ingatlan is bevonásra kerül a hitelügyletbe fedezetként – így az összesített érték alapján a bank akár a teljes vételárat is finanszírozhatja.

A banki gyakorlat szerint jellemzően legfeljebb három ingatlan vonható be egy ügyletbe. A zálogkötelezettek nem számítanak adóstársnak, vagyis jövedelmükkel nem felelnek és esetükben KHR lekérdezés sincsen, azonban az ingatlanukra jelzálog kerül. A pótfedezetként elfogadható ingatlanokra ugyanazok az érték- és típuskövetelmények vonatkoznak, mint a célingatlanra. Azaz a bank a pótfedezetet is értékeli, és elvárja, hogy az elérjen egy minimum hitelbiztosítéki értéket.

Mit lehet még betolni?

Elfogadható lehet például:

● lakás vagy családi ház,

● hétvégi ház vagy üdülő,

● építési telek (ha forgalomképes és önálló helyrajzi számmal rendelkezik),

● garázs (önálló HRSZ-szel és megfelelő piaci értékkel).

„Fontos hangsúlyozni, hogy ahogyan a magas hitelfedezeti mutatóval (HFM), azaz alacsony önerővel felvett hitelek, úgy a pótfedezetes konstrukciók is jelentős kockázatokat hordoznak.

Nemfizetés esetén ugyanis nemcsak a hitellel megvásárolt ingatlan, hanem a pótfedezetként bevont ingatlan(ok) is veszélybe kerülhetnek” – hívta fel a figyelmet Korponai Levente, a Money.hu vezetője.

Ezenfelül támogatásokkal is kiváltható vagy kiegészíthető az önerő. Az egyik leggyakoribb a babaváró hitel vagy a munkáshitel felhasználása, amelyeket – az MNB állásfoglalása alapján – a lakáshitelhez kapcsolódó időzítés függvényében 75–100 százalékos mértékben lehet önerőként elszámolni. Teljes összegben akkor számíthatók be ezek a támogatott kölcsönök önerőként, ha a lakáshitel igényléséhez képest legalább 90 nappal korábban kerülnek folyósításra.

Szintén gyakori megoldás az előtakarékosság, például lakástakarék-pénztári megtakarítások formájában, ami elsősorban azok számára opció, akik csak néhány év múlva tervezik a lakásvásárlást. Emellett egyes munkáltatók vagy önkormányzatok is nyújthatnak lakáscélú támogatást dolgozóiknak, amely szintén elfogadható önerőként a banki bírálat során.