A magyar ingatlanpiac betegsége: ha megy a szekér, mindenki tövig nyomja a gázt, ha lefékez, mindenki kiszáll

A Téma legutóbbi adásában Balogh Lászlóval, az Ingatlan.com vezető szakértőjével beszélgetett a hazai ingatlanpiac helyzetéről és kilátásairól, valamint az elmúlt időszak lakáspiaci őrületéről Brückner Gergely, a Telex újságírója. A műsor legérdekesebb témái közül hármat emeltünk ki, amelyek miatt érdemes végignézni, végighallgatni az adást.

Az őrület kezd lendületet veszíteni

Ahhoz, hogy megértsük, mi történik jelenleg a hazai ingatlanpiacon, Balogh László először a 2023-as év történéseit eleveníti fel. A 2023-ban meglóduló infláció ezt a piacot sem kerülte el, ennek pedig több, máig ható következménye lett. Az infláció felhajtotta a lakáshitelek kamatait, ami miatt lelassult az ingatlanpiac, magas kamatok mellett sokkal kevesebben akartak vásárlásba kezdeni. Másrészt olyan árszintek lettek a lakáspiacon, hogy hitel nélkül ma már csak nagyon kevesen tudnak ingatlant venni itthon. Habár az ingatlanpiac nem omlott össze, sokan elhalasztották az adásvételeket.

A 2024-es fellendülést részben ezek az elhalasztott vásárlások pörgették, másrészt pozitívan hatott, hogy csökkentek a lakáshitelek kamatai. Bár nem érték el a 2021-2022-es 1–2 százalékos szintet, 5–6 százalékos kamattal ismét többen döntöttek hitelfelvétel mellett. A 2024 első felében tapasztalható fellendülést alapvetően a saját célra vásárlók okozták, ez pedig az év első felében le is csengett.

A 2025 elején tapasztalható őrületet viszont már a befektetési céllal vásárlók idézték elő. Elég egyszerű oka van annak, hogy miért kezdtek el hirtelen sokan befektetésként ingatlant vásárolni: a nagyon magas, éves szinten 19–20 százalék környéki hozamot biztosító, inflációkövető PMÁP állampapírok kamatai hirtelen bezuhantak. Az állampapírok egykori, három-négyszeres hozama „még az ingatlanpiacot is kenterbe verte hozamszintek tekintetében” – mondta Balogh. A kamatok csökkenésével azonban sok befektető visszatért az ingatlanpiacra.

Balogh szerint egyébként éppen ez a hazai ingatlanpiac nagy problémája. „Amikor megy a szekér, mindenki tövig nyomja a gázt, amikor meg lefékez, mindenki kiszáll.”

Kevés ember is tudja befolyásolni az ingatlanárakat

Az Ingatlan.com adatai alapján az látszik, hogy azokban a városokban, ahol az elmúlt években ipari beruházásokat jelentett be a kormány, jelentős ingatlanpiaci mozgások láthatóak és várhatóak. A debreceni beruházásokat 2018-ban jelentették be, és ahogy közeledett a termelés megindulásának dátuma, úgy nőtt a városban a kereslet az ingatlanok, albérletek iránt. Balogh szerint „egy 200 ezres városnál már egy-kétezer ember is jelentősen tudja befolyásolni az ingatlanárakat”, főleg ha a kereslet növekedése mellett elmarad a kínálat bővülése.

Ennek pedig az a következménye, hogy ma Debrecenben az ingatlanok gyakorlatilag budapesti árszinten mozognak, és a bérleti díjak is fővárosi szintre emelkedtek. Szegeden még nem tartanak itt, de az első árkorrekciós lépéseket már most megtette a piac, ez a folyamat pedig a kereslet növekedésével fel is gyorsulhat.

Románia schengeni csatlakozásának is érezhető hatása volt az ország keleti részében. Az Ingatlan.com adatai szerint a Romániából érkező érdeklődők száma 30–40 százalékkal emelkedett az elmúlt időszakban, ami a négyzetméterárakban 25 százalékos emelkedést generált, az eleve alacsony, 150–200 ezer forint környéki négyzetméterárak miatt azonban még továbbra sem beszélhetünk jelentős áremelkedésről. Az országnak ezen részén továbbra is sokkal olcsóbban lehet ingatlant vásárolni, mint a nagy megyeszékhelyeken vagy a fővárosban.

A magyar pénztárcának valóban túlárazott a hazai piac

A budapesti ingatlanpiaccal kapcsolatban sokszor elhangzik az a kritika, hogy túlárazott és megfizethetetlen. Balogh szerint amikor erről a témáról beszélünk, akkor fontos kiemelni, hogy Budapest egy régiós szempontból is kiemelten fontos piac. A belvárosi kerületekben minden negyedik vagy ötödik vevő külföldi. Ez azért nagyon fontos információ az árak szempontjából, mert a külföldi vevők általában jóval magasabb fizetőképességgel rendelkeznek mint a hazai vevők, a piac pedig általában a magasabb szinthez igazodik. Habár a külföldi vásárlók elsősorban a belvárosi ingatlanokat keresik, az ott kialakuló áremelkedés továbbgyűrűzik a külső kerületekbe is, így összességében itthonról nézve valóban túlárazott lehet a piac.

Régiós viszonylatban nézve már más a kép. A legfrissebb adatok alapján, nominálisan nettó átlagfizetés szempontjából

Budapest éppenhogy előzi Bukarestet, az átlagos négyzetméterárak viszont több százezer forinttal magasabbak itthon, mint a román fővárosban.

Pozsonyhoz, Prágához és Varsóhoz viszonyítva valamivel jobb a helyzet, a fizetések arányában ugyanis ezekben a városokban jóval drágábbak az ingatlanok, mint itthon. Az albérletpiacon viszont elég rosszul állunk, a legolcsóbb bérlemények Prágában találhatóak a régióban.